Hypotheken verstehen – das musst du wissen

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  • Beitrag zuletzt geändert am:Februar 5, 2024
Hypotheken verstehen - das musst du wissen

Hypotheken: dein Weg zum Eigenheim

Der Traum vom Eigenheim haben in der Schweiz viele Menschen. Doch mit der Vision vom eigenen Zuhause kommt auch die Frage der Finanzierung auf. Im folgenden Beitrag erkläre ich dir die Grundlagen zum Thema Hypotheken und beantworte die wichtigsten Fragen rund um das Wohneigentum.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Kredit für den Kauf von Wohneigentum, der üblicherweise durch eine Bank zur Verfügung gestellt wird. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit für die Bank und du als Kreditnehmer:in bezahlst für das geliehene Geld Zinsen. Attraktive Zinsen für deine Hypothek bezahlst du z.B. bei der Bank Cler.

In der Regel gilt, dass du mindestens 20% des Immobilienwerts mit eigenen finanziellen Mitteln finanzieren musst. Davon müssen 10% oder mehr sogenannte «harte» Eigenmittel sein. Dazu zählen unter anderem Bargeld (Privat- oder Sparkonto), Wertschriften, Erbvorbezüge, Schenkungen, Lebensversicherungspolicen oder Guthaben in der 3. Säule. Die restlichen Eigenmittel können auch aus Vorsorgegeldern der 2. Säule stammen.

Die übrigen 80% des Immobilienwerts können als Fremdkapital von der Bank in Form einer Hypothek geliehen werden. Dabei wird nochmals eine Unterteilung in eine erste und eine zweite Hypothek vorgenommen.

Die erste Hypothek beträgt zwei Drittel des Kaufpreises – gewisse Hypothekargeber rechnen auch einfach mit 65%. Die zweite Hypothek deckt den Restbetrag des Kredits, also ungefähr 15% ab. Die zweite Hypothek muss normalerweise innert 15 Jahren oder – falls das Rentenalter bald erreicht wird – bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Diese Rückzahlungen nennt man auch Amortisation.

Was ist eine Hypothek

Wichtig: Es ist zu unterscheiden zwischen dem Immobilienwert und dem Kaufwert. Vor der Zusage für die Finanzierung wird die Bank dein Kaufobjekt intern bewerten und den Immobilienwert festlegen. Dieser kann vom Kaufpreis abweichen und dient für die Berechnung der maximalen Kredithöhe. Für dich kann der Immobilienwert eine wichtige Entscheidungsgrundlage sein, etwa um zu sehen, ob das Objekt vielleicht über seinem Wert verkauft wird. Im Idealfall sind Kaufpreis und Immobilienwert identisch, weshalb ich die Begriffe in den nachfolgenden Beispielen gleichbedeutend verwende.

Kann ich mir mein Wunschobjekt leisten?

Ob du dir dein Traumobjekt auch wirklich leisten kannst, ermittelt die Tragbarkeitsrechnung. Dabei werden die laufenden Kosten für die Immobilie in Verhältnis zum Lohn gesetzt. Als Faustregel gilt hierfür, dass die berechneten Kosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen sollten.

Ich erkläre dir die Berechnung anhand des folgenden Beispiels:

Kaufpreis / Immobilienwert: CHF 1’000’000
Bruttoeinkommen Haushalt (so sind beide Partner Kreditnehmer): CHF 150’000
Eigene Mittel: CHF 200’000
Hypothek: CHF 800’000 (1. Hypothek = CHF 666’667, 2. Hypothek = CHF 133’333)

Kalkulatorische Zinsen pro Jahr: CHF 40’000 (5% von CHF 800’000)
Gewisse Banken rechnen auch mit einem Zinssatz von 4,5%. Der Zinssatz sollte das Mittel auf langfristige Frist widerspiegeln und entspricht nicht den aktuellen Zinsen.

Amortisation der 2. Hypothek (CHF 133’333): CHF 8’890 gerundet
Die Amortisation hat in der Regel innerhalb von 15 Jahren zu erfolgen, deshalb wird der Betrag durch 15 geteilt. Ist der Zeitraum bis zur Pensionierung kürzer, muss dies entsprechend berücksichtigt werden.

Nebenkosten pro Jahr: CHF 10’000 (1% des Kaufpreises)
In den Nebenkosten sind alle Kosten enthalten, welche für die Instandhaltung deiner Immobilie anfallen (z.B. allgemeine Gebühren, Strom, Wasser, Versicherungen, Rückstellungen).

Totale Kosten pro Jahr: CHF 58’890

Kosten im Verhältnis zum Lohn: ca. 39%

Anmerkung: Je nach Bank können die einzelnen Berechnungsparameter leicht variieren. Zum Beispiel wird zum Teil mit dem Nettoeinkommen gerechnet, wobei dann meist die Tragbarkeitsgrenze ein bisschen höher ist (z.B. 38% anstatt 33% vom Einkommen). Auch bei den Zinsen und für die Nebenkosten können andere Prozentsätze anfallen (z.B. 4.5% Zinsen und 0.8% Nebenkosten) – hier vergleichst du am besten verschiedene Hypothekargeber.

Die Tragbarkeitsrechnung zeigt in diesem Beispiel auf, dass die langfristig anfallenden Kosten für die Immobilie im Vergleich zum Lohn leicht zu hoch sind. Dann kannst du dir überlegen, ob du mehr Eigenmittel einbringen möchtest, um die Tragbarkeit zu verbessern.

Ist dir das alles ein wenig zu kompliziert? Für eine rasche Prüfung kannst du auch einfach den Hypotheken-Rechner der Bank Cler verwenden.

Welche Hypotheken gibt es?

Bei den Hypotheken unterscheidet man vor allem zwischen Festhypothek und variabler Zinshypothek (SARON-Hypothek):

Die Festhypothek – das musst du wissen:

Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für den Hypothekarbetrag für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Die Laufzeit kannst du selbst bestimmen – angeboten werden in der Regel zwischen 2 und 15 Jahre. Da der Zinssatz unverändert bleibt, kannst du deine Kosten gut planen und profitierst, wenn die Zinsen während der Laufzeit ansteigen. Dementsprechend sind die Zinssätze für längere Laufzeiten höher, da das Risiko für die Bank grösser ist. Auf der anderen Seite musst du bei einem tieferen Zinsumfeld trotzdem den festgelegten Zinsbetrag bezahlen.

Die SARON-Hypothek – das musst du wissen:

Bei der SARON-Hypothek ist der Zinssatz variabel. Er basiert auf dem SARON (Schweizer Referenzzinssatz) und bewegt sich um den Leitzins der SNB. Für den SARON-Hypothekarzins verwenden Banken den aktuelle SARON und rechnen dann eine individuelle Kundenmarge auf. Für das Risiko, dass du keinen garantierten Zinssatz hast, bekommst du im Vergleich zur Festhypothek einen Preisabschlag. Oft hast du hier keine feste Laufzeit und kannst flexibel in eine Festhypothek wechseln.

Die Hypothekarschuld kann auch in verschiedene Tranchen zerlegt werden, was in der Praxis sehr oft der Fall ist. So hast du die Möglichkeit, die Hypotheken miteinander zu kombinieren (z.B. Festhypothek auf 5 Jahre, Festhypothek auf 10 Jahre und SARON-Hypothek) und dich gegen das Risiko von sich verändernden Zinsen besser absichern.

Wie bezahle ich die Hypothek ab?

Für die Rückzahlung deiner Hypothek hast du die Möglichkeit, indirekt oder direkt zu amortisieren. Bei einer direkten Amortisation wird die 2. Hypothek in jährlichen Raten abbezahlt. Folglich wird die Hypothekarschuld kleiner und die Zinskosten nehmen mit der Zeit ab. Dies heisst wiederum, dass die abzugsfähige Zinsschuld für die Steuerrechnung kleiner wird und sich der Steuerbetrag tendenziell erhöht.

Bei der indirekten Amortisation wird der festgelegte Rückzahlungsbetrag jährlich auf das Vorsorgekonto (Säule 3a) einbezahlt. Du bezahlst die Schuld also nicht direkt deiner Bank ab, das 3a-Konto dient ihr aber als Sicherheit und nach Auflösung des Kontos bzw. bei Pensionierung wird der Betrag fällig. Du kannst nicht mehr als den aktuellen Maximalbetrag in die Säule 3a einzahlen. Die Zinsbelastung und die Hypothekarschuld bleiben bei der indirekten Amortisation unverändert, dafür kannst du die geschuldeten Zinsen und die Einzahlung ins Vorsorgekonto vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Was braucht es beim Beratungsgespräch für eine Hypothek?

Falls du dir den Traum vom Eigenheim verwirklichen oder einfach mal abklären möchtest, wie die Situation bei dir aussieht, rate ich dir, frühzeitig Kontakt mit einer Bank aufzunehmen. Denn eine Finanzierungsprüfung erfordert einiges an Zeit, wenn noch keine Daten von dir vorliegen und oft bekommt schlussendlich die Partei das Objekt, die zuerst die Finanzierungsbestätigung vorlegen kann.

Natürlich ist es sinnvoll, mehrere Offerten für ein konkretes Projekt einzuholen und zu vergleichen. Es ist aber auch ratsam, dass du eine:n Ansprechpartner:in hast, welche mit dir auch Themen wie Vorsorge und Familienplanung anschaut, damit du auf lange Frist gut abgesichert bist. Dein:e Berater:in wird dir genau sagen, welche Unterlagen für das Beratungsgespräch von dir benötigt werden.

Eine erste Auflistung findest du hier:

Checkliste Beratungsgespräch Hypothek

Persönliche Unterlagen
  • Steuererklärung
  • Pensionskassenausweis
  • Lohnausweis
  • Guthabennachweis 3a Konto
Unterlagen zur Liegenschaft
  • Verkaufsdokumentation (inkl. Grundriss, Fotos etc.)
  • Gebäudeversicherungsausweis
  • Grundbuchauszug
  • Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
Alle im Artikel erwähnten Punkte werden in einem Beratungsgespräch ausführlich erklärt und die Optionen besprochen. Du kannst dein Beratungsgespräch mit der Bank Cler hier online vereinbaren.

FAQ

Ja, du kannst für einen Teil der Eigenmittel auch Vorsorgegelder aus der 2. Säule beziehen. Dabei wird unterschieden zwischen Pensionskassenvorbezug oder Verpfändung.

Vorbezug: Das Geld wird aus der Pensionskasse entnommen für den Kauf deines Eigenheims. Dadurch verkleinert sich dein Guthaben in der beruflichen Vorsorge, was wiederum auch einen Einfluss auf deine Risikoleistungen bei Tod/Invalidität hat.

Verpfändung: Bei einer Verpfändung wird der geschuldete Betrag verpfändet. Dein Guthaben in der Pensionskasse bleibt unverändert und es hat keine Auswirkungen auf deine Risikoleistungen. Falls du deinen Pflichten als Hypothekarnehmer:in nicht nachkommen kannst und nicht bezahlst, kann deine Bank via Betreibungsamt die Liegenschaft verwerten. Da der Betrag aber nicht wirklich bezogen wird, erhöht sich die Hypothekarschuld (z.B. von 80% auf 90% des Kaufpreises). Deshalb ist dies oft nur für Personen mit hohem Einkommen eine Option, da sich dadurch auch die Kosten in der Tragbarkeitsrechnung erhöhen.

Das Einkommen nach der Pensionierung wird tiefer ausfallen als das aktuelle Einkommen. Mit einer kleineren Hypothekarschuld sind auch die Kosten tiefer – so wird versucht, dass die Tragbarkeit auch nach der Pension gegeben ist.

Ja, der Kauf eines Eigenheims hat einen Einfluss auf die Steuerrechnung. Das steuerbare Einkommen wird aufgrund des Eigenmietwerts höher. Investitionen zur Werterhaltung sowie Hypothekarzinsen und indirekte Amortisationen können wiederum abgezogen werden. Wird direkt amortisiert und die Schuldzinsen verkleinern sich, wird das steuerbare Einkommen erhöht. Bei der indirekten Amortisation gilt es zu beachten, dass das 3a-Konto beim Zeitpunkt der Auflösung ebenfalls besteuert wird – hier greift jedoch ein Vorzugssteuersatz.

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Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit der Bank Cler. Er gibt meine persönliche Meinung und Erfahrungen wieder.